Se você pretende construir, é importante que saiba que além de mão de obra e matéria-prima (tijolos, cimento, telhas, argamassa, portas, janelas, fiação…), vai precisar também de uma série de documentos para regularizar a sua obra. Esses documentos variam de acordo com a tipologia do imóvel e do local onde ele será construído. Mas é importante ressaltar que apenas na posse desta documentação, você terá a segurança de que todos os procedimentos estão de acordo com a lei e de que a fiscalização não encontrará nenhuma irregularidade.
A ausência da documentação necessária para a construção civil pode resultar em multas, interdições e até mesmo na demolição, o que representaria um prejuízo enorme ao proprietário. Considera-se obra de construção civil, a construção, a demolição, a reforma, a ampliação de edificação ou qualquer outra benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo.
Escritura Pública
Fazer a escritura pública de compra e venda é um ato obrigatório para a transferência de imóveis negociados a partir de 30 salários mínimos. A escritura pública é diferente da matrícula, que é um documento que contém um número próprio de cada imóvel e também informações essenciais como averbações, localização exata, descrição das características e nome dos antigos e atual proprietário. Para fazer emitir a escritura pública, compradores e vendedores precisam dos seguintes documentos:
- RG e CPF, inclusive dos cônjuges;
- Certidão de nascimento, caso seja solteiro(a);
- Certidão de casamento;
- Certidão de casamento com averbação de separação ou divórcio;
- Comprovante de endereço e de profissão;
- Certidão de óbito (se o vendedor for viúvo).
Alvará de Construção
O alvará trata da aprovação do projeto legal na prefeitura da cidade onde está sendo realizada a obra. Esse documento assegura que o projeto siga todas as regulamentações exigidas pelo código de obras e pela lei de zoneamento vigente. Nele, consta também o responsável técnico pela obra e o prazo de validade.
Para obter esse documento, é necessário apresentar na prefeitura municipal o projeto arquitetônico, o registro dos proprietários, a certidão de IPTU, o memorial descritivo da obra e a escritura do terreno. Além disso, é preciso pagar uma taxa de emissão.
Inscrição CNO
O Cadastro Nacional de Obras (CNO) foi instituído através da Instrução Normativa RFB 1.845/2018 e contém informações cadastrais das obras de construção civil e dos seus responsáveis. O CNO é administrado pela Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) e sua inscrição deverá ser realizada no prazo de até 30 dias, contado do início das atividades, na qual deverão ser informados todos os responsáveis pela obra:
- O proprietário do imóvel, o dono da obra, inclusive o representante de construção em nome coletivo ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica;
- A pessoa jurídica construtora, quando contratada para execução de obra por empreitada total;
- A sociedade líder do consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em nome das sociedades consorciadas; e
- O consórcio, no caso de contrato para execução de obra de construção civil mediante empreitada total celebrado em seu nome.
Habite-se
Já no fim da realização da obra a prefeitura faz uma vistoria no imóvel para saber se as regras locais foram seguidas corretamente. Com tudo em ordem, a prefeitura deve emitir o Habite-se, que nada mais é que o certificado de conclusão de obra.
DISO
O proprietário ou a construtora contratada para fazer a obra, deverá informar à Receita os dados dos responsáveis, mediante a utilização da Declaração e informações sobre Obra (DISO). A DISO é um formulário a ser preenchido para a obtenção da certidão negativa de débitos previdenciários (CND). Seu preenchimento é considerado complexo por muitas pessoas, e é aí que mora o perigo, afinal, qualquer informação prestada de forma incorreta, poderá acarretar no pagamento de valores desnecessários pelo proprietário à Receita Federal ou poderá ser penalizada com valores não recolhidos na obra, além de juros e multas. Na dúvida, contrate um escritório de contabilidade de sua confiança.
Matrícula do Imóvel
É extremamente importante saber se o terreno onde você vai construir está em situação regular. Para isso, confira se ele tem uma matrícula registrada no cartório de imóveis da sua cidade. Assim, você evita possíveis embargos de obra com a alegação de que o terreno não está registrado na prefeitura e, por isso, não poderá abrigar uma construção. A Matrícula deve conter todo o histórico do imóvel, como por exemplo:
Localização;
Alterações ocorridas;
Hipotecas;
Alienações fiduciárias;
Transações de compra e venda;
Qualificação dos proprietários.
Em apenas 5 circunstâncias a matrícula é aberta, sempre no cartório de registro de imóveis:
- Por ocasião do primeiro registro do imóvel;
- Nos casos de fusão do imóvel;
- No caso de averbação do imóvel;
- Por requerimento do proprietário;
- No caso de loteamentos, para cada lote individual.
